L'achat en viager : ce qu'il faut savoir

L'achat en viager consiste à vendre un logement à une personne (appelée débirentier) en échange du versement mensuel d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur (appelé crédirentier). Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le cas du viager libre le crédirentier ne conserve pas l’usage du logement et le débirentier peut l’occuper immédiatement ou le louer sans attendre le décès du crédirentier. En revanche, le prix sera défini par rapport à sa valeur sur le marché immobilier et pourra donc être nettement plus élevé que dans le cas d’un viager occupé. Lorsque le viager est occupé, le crédirentier devient usufruitier, c'est-à-dire qu'il conserve le droit d'y habiter ou d'en recueillir les loyers. Le débirentier, lui, ne pourra occuper le logement qu’à partir du décès du vendeur. Le prix de vente sera moins élevé car il prend en compte un abattement pour l’usufruit et l’occupation.

Le prix est généralement constitué d'un bouquet et d'une rente. Le bouquet, pas obligatoire, est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Lorsqu'il existe, son prix est librement fixé par les parties. En général, le bouquet ne dépasse pas 40 % de la valeur totale du bien. La rente correspond à la valeur réelle du bien. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

• L’âge et l’espérance de vie du crédirentier
• La valeur du bien
• Les loyers qu’il pourrait percevoir si le logement était loué

Les réparations et entretiens courants du logement ressemblent à la répartition qui est faite entre un propriétaire et son locataire, c’est-à-dire qu’ils restent à la charge du crédirentier qui doit maintenir son logement en bon état, et le débirentier s’occupera seulement des gros travaux. Sauf dans le cas d’un viager libre où c’est alors uniquement à la charge de l’acheteur de s’occuper du bien.

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