Mieux comprendre le prêt in fine, une alternative futée selon son profil emprunteur

Face à la crise du logement et à la chute de la production de crédits immobiliers, plusieurs pistes sont explorées par les différents acteurs du secteur pour faciliter l’emprunt, relancer la machine et favoriser l’accession à la propriété. Parmi elles, le prêt in fine, un dispositif qui, contrairement au prêt amortissable classique, permet de différer le remboursement du capital et de ne s’acquitter que des intérêts pendant la durée du crédit. De quoi s’agit-il ? Quel est son fonctionnement ? Quels avantages pour quels profils ? Explications.

Des solutions pour relancer la production du crédit immobilier Dans un contexte immobilier à la peine, avec des prix en baisse mais qui ne baissent pas suffisamment pour redonner du souffle aux transactions, des vendeurs récalcitrants, des investisseurs frileux et des acheteurs « démissionnaires », contraints par des taux de crédit toujours élevés et des conditions d’emprunt restrictives, les options à l’étude sont nombreuses pour tenter de relancer le marché et redonner du pouvoir d’achat immobilier aux Français.Face à l’immobilisme des organismes de crédit et aux positions du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’exécutif s’est également emparé de la question pour tenter de renverser la vapeur. Dans un entretien au Parisien en février dernier, le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu a d’ailleurs évoqué la possibilité de recourir à d’autres dispositifs de financement déjà en place comme le prêt in fine, traditionnellement réservé aux investisseurs, pour l’adapter et le rendre plus accessible à d’autres profils.

Malgré une légère amélioration depuis janvier, la production annuelle de crédits immobiliers a atteint en 2023 son plus bas niveau historique depuis 2015, avec une chute de 40 % des prêts octroyés, selon les derniers chiffres de l’Observatoire CSA – Crédit Logement.

Le prêt in fine, c'est quoi ?

Contrairement au prêt amortissable classique, dans lequel l’emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital et les intérêts associés, le prêt in fine dissocie les intérêts bancaires – remboursables mensuellement dès la souscription du prêt (avec l’assurance) – de la somme empruntée ou capital, qui sera due en une seule fois à échéance du prêt. Un principe qui ne peut être viable que si l’emprunteur présente la garantie de pouvoir payer l’intégralité du capital à plus ou moins long terme. Ainsi, pour un emprunt de 300 000 euros sur 20 ans, cette somme sera donc à rembourser intégralement et d’une traite au bout des vingt années de crédit, tandis que les intérêts, par exemple de 3,5 %, seront amortis par un remboursement mensuel tout au long de la durée du prêt. À la différence du prêt amortissable, le montant global des intérêts débiteurs est plus élevé pour un crédit in fine et ne diminue pas avec le temps, puisqu’ils sont calculés une fois pour toutes sur la base d’un capital qui n’est pas amorti au fur et à mesure des remboursements. Leur valeur mensuelle reste donc fixe sur la durée du financement.

Quels sont les principaux avantages du prêt in fine ?

Particulier, ce type de financement revêt également un certain nombre d’avantages, mais à condition d’avoir les reins solides côté finances, et de correspondre à un certain type de profil acquéreur. Parmi les bénéfices caractéristiques du prêt in fine, on peut citer :

• Des mensualités plus faibles par rapport à un prêt classique puisque seuls les intérêts font l’objet d’une traite mensuelle.
• La possibilité d’emprunter une somme plus importante, puisque qui dit mensualités réduites dit taux d’endettement préservé.
• Le placement du capital dû dans une assurance-vie ou autre produit d’épargne – contrepartie exigée par la banque sous forme de nantissement à son profit –, qui permet d’apporter une garantie solide, mais aussi de bénéficier des intérêts générés.
• La possibilité, notamment pour les investisseurs fortement imposés, de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs.
• Pour les budgets aisés, le prêt in fine permet également de limiter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la dette étant déductible de façon dégressive sur la durée du contrat, à l’instar d’un prêt amortissable.

Dans quel cas est-il intéressant de souscrire un prêt in fine ?

On le voit bien, ce mécanisme financier présente tout à la fois des avantages et des inconvénients selon le profil de l’emprunteur et sa situation financière. S’il est historiquement réservé aux investisseurs locatifs et aux contribuables aisés en quête d’optimisation fiscale, son attractivité perd de son lustre pour les primo-accédants aux revenus modestes, qui comptent sur la revente de leur bien à l’échéance du prêt pour rembourser le capital, ce qui n’est pas exempt de risques. Entre ces profils aux antipodes, le prêt in fine peut toutefois représenter une alternative astucieuse pour les jeunes actifs qui bénéficient de très bons revenus et d’une situation stable, et qui, à l’instar de nombreux dossiers solides, ont pu essuyer un refus de la part de leur banque, qui pour un taux d’endettement trop élevé, qui pour un apport insuffisant. Dans tous les cas, il est conseillé de réaliser une étude comparative des différentes formules de prêts et de faire la part des choses sur les bénéfices/risques avant de s’engager.

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