Vente à la découpe

La vente à la découpe consiste à revendre aux locataires, appartement par appartement, des immeubles achetés en bloc à des institutionnels (assurances, banques, caisses de retraite).

Cette vente, pratiquée par des marchands de biens ou des intermédiaires, concerne les immeubles cossus de Paris (plus de la moitié des ventes) et de quelques grandes villes de province (Lyon, Lille, Strasbourg, Marseille, Nice, Dijon, Toulouse, Bordeaux…).

Ce mouvement a pris son essor au début des années 90.

Traversant une crise immobilière, les propriétaires institutionnels ont commencé à vendre, par lots, une partie des immeubles qu'ils détenaient de longue date. Il s'agissait de compenser une partie des pertes enregistrées sur le patrimoine d'acquisitions plus récentes.

Les ventes réalisées par les institutionnels représentent désormais 10% du marché immobilier. Lors des dernières années, le mouvement s’est accéléré. Les immeubles ont été cédés en bloc à des intermédiaires aux méthodes controversées. Les appartements, souvent occupés, sont revendus à des prix prohibitifs ce qui met sur la touche une partie des locataires (40% d’entre eux acquièrent leur logement).

Aujourd’hui, la vente à la découpe est très décriée et de nombreuses associations ont vu le jour pour défendre les droits des locataires lésés.

Une nouvelle loi

Le 13 juin 2006 une nouvelle loi a été adoptée concernant les ventes à la coupe.

Entré en application immédiate, le texte instaure une nouveauté : en cas de vente, le locataire menacé de perdre son logement, possède un droit de préemption, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble de plus de dix logements.

Jusqu'à présent, une seule possibilité s'offrait au locataire : racheter son logement ou quitter les lieux.

De nombreux immeubles ont ainsi été vendus en bloc, les locataires se voyant par la suite notifier un congé pour vente accompagné d'un prix au mètre carré deux fois, voire trois fois supérieur au prix d'achat en bloc.

A présent, la loi impose au propriétaire d'immeubles de plus de 10 logements de notifier à tous les occupants le prix et les conditions de vente en bloc du bien qu'il veut céder.

Cette notification est obligatoire (sous peine de nullité de la vente) et permet aux locataires de faire jouer leur droit de préemption dès le départ. Le but du législateur est de freiner le nombre de ventes à la découpe et de protéger les locataires les plus « fragiles ».

L’achat par le locataire

Si vous êtes locataire, vous êtes prioritaire pour l’achat de votre appartement.

Généralement, vous bénéficiez d’une décote par rapport au marché, de l'ordre de 6 à 12%. Une décote supplémentaire est appliquée (jusqu’à 20%) en fonction du bail restant à couvrir et du nombre d’années d’occupation.

Vous possédez un droit de préemption qui porte sur l’immeuble entier et sur le logement occupé, mais sachez que vous pouvez proposer un acquéreur autre que vous (conjoint, concubin vivant avec vous depuis au moins un an à la date de l'offre de vente, ascendant ou descendant).

Lorsque le bailleur décide de vendre, il doit tenir une réunion d’information à l’adresse des locataires et des associations, suivie d’un courrier sur les modalités de la vente.

A compter de cette information, le bailleur doit respecter un délai de trois mois avant de leur envoyer l'offre de vente valable deux mois.

Le locataire qui accepte l'offre dispose d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente, porté à quatre s'il a recours à un prêt. Il pourra ensuite l’acquérir directement auprès du vendeur sans passer par le nouvel acquéreur.

S'il renonce à l'offre, et que le propriétaire trouve acquéreur à un prix inférieur à l'offre refusée, il a encore la possibilité de préempter dans les mêmes conditions, dans le mois de la nouvelle notification.

Sachez néanmoins que le droit de préemption ne s’applique pas si l’acquéreur prend l’engagement de conserver les locataires pendant 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente. D'autre part, les locataires recevant un congé moins de deux ans avant la fin du bail pourront demander la reconduction pour deux ans.

Si le locataire ne préempte pas.

Il reste en place jusqu’à l’échéance de son bail.

Si le locataire justifie d'un revenu inférieur à 80% du plafond de ressource PLI en vigueur, le bailleur est tenu, dans le congé, de lui faire une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si possible, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de la résidence du locataire.

Les locataires qui ne peuvent préempter et déménager en raison de leur âge ou leur état de santé ou toute situation dûment justifiée, voient leur bail renouvelé.

Sachez enfin qu’une proposition de relogement doit être faite au locataire dont le revenu est inférieur à 100% du plafond de ressources PLI (80% précédemment), soit 5 484€ par mois pour une famille de quatre personnes en région parisienne.

Prorogation et renouvellement du bail

La prorogation du bail est accordée de plein droit aux locataires :

• qui occupent le logement depuis plus de 6 ans à la date de l'offre de vente. La prorogation du bail est d’une durée maximale de deux ans et demi.
• dont la durée du bail restant à courir est inférieure à 30 mois. Prorogation là aussi de deux mois et demi maximum à condition de justifier l’obtention d'un prêt, la vente d'un bien immobilier, un départ à la retraite ou une mutation professionnelle.
• qui ont des enfants scolarisés, à charge. Le bail est alors prorogé jusqu'à la fin de l'année scolaire.

Le renouvellement du bail est accordé de plein droit aux locataires :

• qui ne peuvent acquérir leur logement et dont l'état de santé, reconnu médicalement, les empêchent de déménager.
• qui sont âgés de plus de 70 ans à la date d'expiration du bail, et non assujettis à l’ISF, sauf à proposer un logement équivalent et dans le même quartier.
• qui sont victimes d'une incapacité permanente d'au moins 80 % donnant lieu au versement d'une rente d'invalide du travail ou d'une allocation.

Autres cas d’achat

• Achat d’un appartement libre d’occupation.
  Vendu au prix du marché, sans décote. Pas de congé à donner au locataire, pas d'attente de fin de bail pour récupérer le logement.
• Achat d’un logement occupé destiné à la location.
  Vous n'aurez pas d'avenant à signer au contrat, seulement prévenir le locataire du changement de propriétaire. Les loyers ne seront pas aux prix actuels mais indexés sur l'indice du coût de la construction. Le jour où le locataire s’en va, vous pouvez relouer au prix du marché ou le revendre.
• Achat d’un logement occupé pour y habiter ultérieurement.
  Vous devez envoyer le congé pour reprise au moins six mois avant la date d'échéance du bail, par lettre recommandée. Si ces formalités ne sont pas respectées, le congé est nul et le bail repart pour 6 ans. Attention, car certains occupants ne peuvent être congédiés (lire ci-dessus).
  
  Avantages de la loi
   
• Permet de vendre directement les appartements vides ou aux locataires qui souhaitent acheter leur appartement.
• La nouvelle loi protège les locataires en place, surtout ceux aux revenus les plus faibles (proposition de relogement obligatoire).
• Les locataires qui ne veulent pas acquérir leur logement, sont protégés pendant six ans supplémentaires lorsque leur appartement est vendu à un autre bailleur.

Inconvénients

• Le nouveau droit de préemption ne s'applique que lorsque le repreneur de l'immeuble refuse de s'engager à maintenir les locataires dans leur logement pendant au moins 6 ans.
• Le bénéfice de la mesure reste limité car on considère que seulement un tiers des locataires concernés ont les moyens financiers de se porter acquéreur de leur logement.
• Cette nouvelle loi ne règle pas la question des ventes à la découpe en partie responsables de la flambée des prix de l’immobilier.

Source : Logic-immo.com